Specialer
Udlejning af ejendom
Til dig, der udlejer et værelse, din egen bolig, et sommerhus eller en ejendom, du ikke selv bor i, i Danmark eller i udlandet. Vi gennemgår metoderne, beløbsgrænserne for 2026 og de valg, der binder dig fremover.
Udlejning beskattes efter vidt forskellige regelsæt, alt efter om du udlejer et værelse, dit sommerhus, en bolig du selv bor i, eller en ejendom, du aldrig selv bruger. Metodevalget kan flytte tusindvis af kroner om året, og ét af valgene kan aldrig gøres om.
Vi regner på begge metoder, før der vælges, og vi har hele ejerperioden for øje, ikke kun det første år. Og for udenlandske udlejningsejendomme sørger vi for, at opgørelserne i de to lande hænger sammen, så lempelsen lander korrekt.
Sådan arbejder vi med udlejning
- Valg af opgørelsesmetode på oplyst grundlag
- Opgørelse af resultat og fradrag
- Virksomheds- eller kapitalafkastordning ved helårsudlejning
- Dansk indberetning af udenlandsk lejeindtægt med lempelse
- Oprydning i tidligere års opgørelser
Hvordan beskattes udlejning af et værelse eller en bolig, du selv bor i?
Udlejer du i mindst 4 måneder, er bundfradraget for ejere 1 1/3 % af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr. om året. Lejere og andelshavere har i stedet et bundfradrag på 2/3 af den årlige husleje eller boligafgift.
Ved korttidsudlejning er bundfradraget 35.100 kr. i 2026, hvis udlejningen sker via en platform, der indberetter til Skattestyrelsen, og 13.800 kr. ellers. Af indtægten over bundfradraget er 40 % skattefri.
Hvad gælder for udlejning af sommerhus?
Bundfradraget for sommerhusudlejning er 50.200 kr. i 2026, når udlejningen sker via bureau eller platform, der indberetter indtægten, og 13.800 kr. ved privat udlejning. Fradraget gælder pr. sommerhus, og 40 % af indtægten over bundfradraget er skattefri. Du betaler ikke ejendomsværdiskat for de perioder, hvor huset er udlejet.
Udlejer du et feriehus i udlandet via et bureau, kan du også bruge bundfradraget, selv om indberetningen sker uden et dansk BFE-nummer. Omfattende udlejning kan dog få betydning for, om sommerhusreglen kan bruges, når huset en dag sælges.
Bundfradrag eller regnskab: hvilket valg kan ikke gøres om?
I stedet for bundfradraget kan du vælge regnskabsmetoden, hvor du fratrækker de faktiske udgifter til fx forbrug, vedligeholdelse og annoncering. Du kan skifte fra bundfradrag til regnskab, men ikke tilbage igen. Valget bør derfor træffes ud fra hele ejerperioden, ikke kun det første år.
Regnskabsmetoden kræver dokumentation for alle udgifter og en fordeling mellem udlejning og egen brug. Metoden kan være en fordel ved høje udgifter, men viser den sig senere at være den dårligste, er du stadig bundet til den.
Hvordan beskattes en ejendom, du ikke selv bor i?
Udlejer du en bolig, du ejer men ikke bor i, i mindst 12 måneder, anses det for erhvervsmæssig udlejning. Overskuddet beskattes som personlig indkomst, og du skal føre regnskab. Udgifter som ejendomsskatter, vedligeholdelse, forsikring, administration og renter kan fratrækkes, og et underskud kan fradrages.
Du kan vælge virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, som kan give en lavere samlet skat, især ved store renteudgifter eller hvis overskuddet skal opspares. Ved forældrekøb og anden udlejning til nærtstående gælder særlige regler, og lejen bør svare til markedslejen.
Ligger ejendommen i udlandet, beskattes lejeindtægten som regel også dér. Opgørelserne i de to lande skal hænge sammen, så den danske lempelse beregnes af den rigtige indkomst.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor meget kan jeg tjene skattefrit på at udleje mit sommerhus i 2026?
Udlejer du via et bureau eller en platform, der indberetter indtægten, er de første 50.200 kr. skattefri i 2026. Ved privat udlejning er bundfradraget 13.800 kr. Af det overskydende beløb beskattes 60 %.
Skal jeg betale skat, når jeg udlejer min bolig via en platform som Airbnb?
Ja, hvis indtægten overstiger bundfradraget. I 2026 er bundfradraget 35.100 kr. for korttidsudlejning via en platform, der indberetter til Skattestyrelsen, og 13.800 kr. ellers. Af beløbet over bundfradraget er 40 % skattefri.
Kan jeg skifte fra regnskabsmetoden tilbage til bundfradrag?
Nej. Har du først valgt det regnskabsmæssige fradrag for en bolig, kan du ikke senere gå tilbage til bundfradraget. Du kan derimod skifte den anden vej. Regn derfor begge metoder igennem, før du vælger.
Hvordan beskattes lejeindtægt fra en lejlighed, jeg ikke selv bor i?
Udlejer du i mindst 12 måneder, er det erhvervsmæssig udlejning, og overskuddet beskattes som personlig indkomst. Du kan fratrække driftsudgifter og renter og vælge virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Du betaler ikke ejendomsværdiskat for perioder, hvor du ikke har rådighed over boligen.
Skal jeg betale dansk skat af lejeindtægt fra en bolig i udlandet?
Ja, er du fuldt skattepligtig i Danmark, skal lejeindtægten medregnes her, og den bliver typisk også beskattet i det land, hvor boligen ligger. Danmark giver lempelse for den udenlandske skat. Bundfradraget for feriehusudlejning via bureau kan også bruges for boliger i udlandet.
Hvad betyder det for dig?
Siden er generel. Din egen situation kan godt se anderledes ud, så tal gerne med os, før du handler på den.