Specialer
Udenlandske ejendomme
Til dig, der er fuldt skattepligtig i Danmark og ejer eller overvejer at købe en bolig i udlandet. Vi gennemgår de danske regler i hele ejerperioden og de punkter, hvor samspillet med det andet land oftest giver problemer.
Som fuldt skattepligtig i Danmark beskattes du af din globale indkomst, og din ejendom i Frankrig, Spanien eller Sverige hører med, fra den dag du skriver under. To landes skattesystemer skal spille sammen i hele ejerperioden, og de er sjældent enige om ret meget.
Vi rådgiver i hele ejendommens livscyklus: fra før købet, hvor strukturen lægges fast, over den årlige indberetning, til salget, hvor gevinsten skal placeres rigtigt i to landes systemer. Vi ved, hvad de typiske lande kræver, og hvordan dansk lempelse dokumenteres i praksis.
Sådan arbejder vi med udenlandske ejendomme
- Skattemæssig vurdering før købet gennemføres
- Korrekt årlig indberetning i Danmark
- Vurdering af parcelhusreglens anvendelse
- Opgørelse af gevinst og credit-lempelse ved salg
- Genoptagelse, hvis tidligere år er indberettet forkert
Hvad skal du oplyse i Danmark, når du køber bolig i udlandet?
Skattestyrelsen får ingen automatiske oplysninger om din bolig i udlandet. Du skal selv oplyse købet, den beregnede handelsværdi, betalt udenlandsk ejendomsskat, ejendommens værdi, renteudgifter og eventuelle lejeindtægter. Oplysningerne gives på forskudsopgørelsen og årsopgørelsen i TastSelv.
Værdien fastsættes ud fra købsprisen omregnet til danske kroner og reguleret med et godkendt prisindeks. Findes der anden dokumentation, der giver en mere retvisende værdi, kan den bruges i stedet. Udenlandske offentlige vurderinger kan som hovedregel ikke bruges, fordi Skattestyrelsen ikke har godkendt dem som sammenlignelige med en dansk vurdering.
Hvordan undgår du dobbeltbeskatning, mens du ejer boligen?
Ejendomsskatter i det land, hvor boligen ligger, fx taxe foncière, IBI eller fastighetsavgift, kan give nedslag i den danske ejendomsværdiskat. Nedslaget er højst den danske skat, og overdragelses- og tinglysningsafgifter tæller ikke med. Udlejer du boligen, beskattes lejeindtægten normalt i begge lande, og Danmark giver lempelse for den udenlandske skat.
Har du finansieret købet med lån i euro eller en anden fremmed valuta, skal kursgevinster og kurstab på lånet medregnes i Danmark. Det sker kun, når årets samlede nettogevinst eller nettotab overstiger 2.000 kr., men så beskattes eller fradrages hele beløbet.
Er gevinsten skattefri, når du sælger din bolig i udlandet?
Parcelhusreglen og sommerhusreglen kan gøre en gevinst skattefri i Danmark. Det kræver bl.a., at boligen har tjent som bolig eller fritidsbolig for dig eller din husstand, og at grunden er under 1.400 m² eller ikke kan udstykkes. Har du udlejet boligen i større omfang, kan reglen falde bort.
Det land, hvor boligen ligger, kan beskatte gevinsten efter sine egne regler, uanset om den er skattefri i Danmark. Er gevinsten også skattepligtig i Danmark, gives der lempelse for den udenlandske skat. Gem derfor købsaftale, dokumentation for forbedringer og den udenlandske skatteopgørelse.
Hvad gør du, hvis tidligere år er oplyst forkert?
Mange opdager først ved salget, at boligen aldrig er blevet oplyst korrekt i Danmark. Ejendomsværdiskatten kan som udgangspunkt genoptages frem til 1. maj i det fjerde år efter indkomståret, både når du har betalt for lidt, og når du har betalt for meget.
Har du ikke oplyst boligen, er det normalt en fordel selv at bringe forholdet i orden, før Skattestyrelsen tager sagen op. Husk også de renter og den udenlandske ejendomsskat, der kan give fradrag og nedslag.
Ofte stillede spørgsmål
Skal jeg betale dansk skat af mit sommerhus i udlandet?
Er du fuldt skattepligtig i Danmark, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af boliger og fritidshuse i udlandet, som du selv har rådighed over. Du kan få nedslag for ejendomsskat betalt i det land, hvor huset ligger. Grundskyld betales derimod kun af danske ejendomme.
Hvordan finder jeg værdien af min bolig i udlandet?
Værdien beregnes normalt ud fra købsprisen, omregnet til kroner og reguleret med et prisindeks, som Skattestyrelsen har godkendt. Skattestyrelsen har en beregner til formålet. Om- og tilbygninger skal lægges til.
Kan jeg trække renter på et lån i en udenlandsk bank fra?
Ja, renter af lån til købet kan som udgangspunkt fratrækkes i Danmark. Du skal selv oplyse dem, fordi en udenlandsk bank ikke indberetter til Skattestyrelsen. Er lånet i fremmed valuta, skal kursgevinster og kurstab også opgøres.
Skal jeg betale skat i Danmark, når jeg sælger min bolig i udlandet?
Det afhænger af, om parcelhus- eller sommerhusreglen kan bruges. Kan den det, er gevinsten skattefri i Danmark, men det andet land kan stadig beskatte den. Er gevinsten skattepligtig i begge lande, giver Danmark lempelse for den udenlandske skat.
Hvad gør jeg, hvis jeg aldrig har oplyst min bolig i udlandet?
Få opgjort ejendomsværdiskatten for de år, der kan genoptages, og oplys boligen fremadrettet. Den ordinære frist for genoptagelse er 1. maj i det fjerde år efter indkomståret. Husk også renter, lejeindtægter og betalt udenlandsk ejendomsskat.
Hvad betyder det for dig?
Siden er generel. Din egen situation kan godt se anderledes ud, så tal gerne med os, før du handler på den.